Jul 212021
 

A mediados del año pasado, el Gobierno nacional sancionó a través del DNU 320 -y después con el 766 en septiembre 2020 y con el 66 en enero 2021- el congelamiento de los montos de los alquileres. El decreto permitía la posibilidad de que los inquilinos difieran totalmente su pago o sus aumentos, también habilitó la prórroga automática de los contratos y suspendió durante un año los desalojos. En un principio, muchos de los inquilinos se acogió a estos decretos, pero en septiembre, con la segunda prórroga, la mayoría comenzó retomar los pagos de los alquileres y a negociar los nuevos acuerdos con los propietarios. Sin embargo, hasta fines de marzo, un 8% de los inquilinos siguió acogiéndose a los DNU 766/20 y 66/21 y hoy corren riesgo de ser desalojados, según datos de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).

La realidad es que mientras los DNU seguían vigentes, algunos propietarios comenzaron a preparar demandas anticipadas de desalojos, para obtener sentencias de desalojo a ejecutarse una vez vencido el plazo del DNU 66/21 (31/3/2021). Hoy, a más de tres meses del vencimiento de los decretos, a los juicios se le suman las ejecuciones de sentencias de desalojo de procesos iniciados antes de los decretos que suspendieron los inicios de nuevos juicios pero no la continuación de los que estaban en marcha desde los tiempos prepandemia. Y ahora corresponde proceder a la ejecución de las sentencias de desalojo. Sin embargo, los abogados de los propietarios denuncian la existencia de trabas impuestas por los juzgados a través de diversas herramientas que terminan ralentizando y entorpeciendo los procesos.

Hasta 2019, los juicios de desalojo por las causales más comunes (falta de pago y vencimiento del contrato) tomaban unos ocho meses en resolverse. En la actualidad, los obstáculos burocráticos alargan el procedimiento a un año y medio en promedio, siendo 18 meses en los que los dueños de esas viviendas no perciben los montos de los alquileres y tampoco cuentan con su inmueble desocupado para volver a volcarlo al mercado de las locaciones, lo cual agrava la situación de la plaza locativa, ya que resta opciones en un mercado con demanda de propiedades en alquiler en alza y pocas unidades en oferta.

Esta lentitud en los desalojos, sumado a la nueva legislación de alquileres (ley 27.551), alerta a los locadores, quienes mayoritariamente optan por retirar las propiedades de alquiler y ponerlas en venta.

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Cómo se ralentizan los desalojos

Como en todos los trabajos que se adaptaron a la virtualidad, las audiencias por este tipo de causas también se vieron afectadas en sus tiempos de operación. Un ejemplo concreto es cuando se necesita reconocer una firma mediante un perito caligráfico para certificar la veracidad de la misma. En estos casos los tiempos se dilatan, hay que conseguir un turno en el juzgado y se pierde aproximadamente dos semanas extra. “Como esta, hay muchas artimañas que demoran estos juicios y atentan contra el principio de economía y celeridad procesal. Hay jueces que demoran mucho en ordenar el mandamiento de lanzamiento, es decir la orden de desalojo. Hay que imponer un procedimiento más ágil y rápido porque la justicia lenta no es justicia”, relata Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de CAPRA.

Otro situación habitual que denuncia el abogado es cuando los jueces ordenan el desalojo pero sin facultades de auxilio de la fuerza pública. Esto significa que el propietario que no percibe hace un año y medio la renta de su inmueble y está tramitando un juicio, a la hora de desalojar al inquilino de la propiedad, no puede hacer más que concurrir a ella con el oficial de justicia y solicitar verbalmente que se retiren del lugar. En caso de que el inquilino se resista, el locador (propietario) debe peticionar nuevamente al Juzgado, dado que ya fracasó la diligencia para que ordene un nuevo mandamiento de lanzamiento con las facultades que antes no había concedido y ello demora el trámite varios meses más. Según Abatti, esto constituye una afrenta al sentido común y conspira contra el principio de economía y celeridad procesal.

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Otra estrategia que realizan los locatarios (inquilinos) para alargar su estadía “irregular” es cuando retiran la chapa que indica la altura de la propiedad y también la de las casas vecinas. De esa manera cuando se quiere ejecutar el desalojo, el inmueble no pueda ser debidamente reconocido y por ende se prolonga el trámite en busca de su identificación. Esto se complementa con que, según Abatti, algunos jueces ordenan el mandamiento de lanzamiento (orden de desalojo) sin las facultades necesarias para identificar el inmueble. Una solución a esto es adjuntar imágenes para que las pueda ver el oficial de justicia al momento de desalojar, además del plano de la calle correspondiente.

Otro escollo que denuncia el presidente de la Cámara de Propietarios es una “fuerte anarquía de parte de los juzgados”. “Cada uno tiene su propio modelo de mandamiento de lanzamiento (orden de desalojo). La falta de unificación y uniformidad en este trámite genera idas y vueltas burocráticas, ralentizando el proceso”, agrega.

También hay que tener en cuenta que la nueva Ley de Alquileres establece la obligatoriedad de la mediación previa antes de iniciar un juicio de desalojo. Esto antes era optativo por parte del propietario y en la mayoría de los casos no se hacía mediación. “Ahora, su carácter forzoso hace que se pierda en este trámite no menos de dos meses”, agrega Abatti.

En este contexto, se dan situaciones en las que los locadores atraviesan juicios de desalojos de entre dos y tres años y, en la mayoría de los casos, la propiedad se destruye, a lo que se suma la acumulación de deudas por ABL y expensas impagas. Tal vez, la explicación de por qué cada vez más dueños prefieren vender barato que alquilar caro. Esta idea se refuerza por el hecho que en 2021, la rentabilidad el negocio de alquiler de un inmueble es la más baja de los últimos 40 años; no supera el 2% anual -sin impuestos- del valor del inmueble en dólares cuando la ganancia histórica fue del 5%. “La mayoría de los inmuebles han bajado su precio respecto al año pasado entre un 20% y un 30%. Prefieren vender barato y mal, cruzar a Uruguay y comprar allá donde tienen asegurado una renta mínima de un 4% anual en dólares y sin tanta presión tributaria como acá”, comenta Ivál Rocca (h), abogado especializado en derecho inmobiliario. “Para peor, los inquilinos que no pagaron la actualización de los alquileres durante todo el 2020 y hasta abril del 2021 porque se adhirieron al decreto pueden pagar la deuda en 12 cuotas sin intereses, y los que directamente no pagaron nada hasta el momento, se les aplica un interés a la deuda, que es el mismo que cobra el Banco Nación para los plazos fijos a 30 días y que está por debajo de la inflación. Teniendo en cuenta que la tasa de variación anual del IPC en Argentina en abril de 2021 fue del 46,3%, el que paga los platos rotos de todo esto es el locador”, agrega Rocca.

Desalojar antes de que termine el contrato

En CABA, existe un procedimiento abreviado de desalojo (desalojar antes de que termine el contrato), únicamente para las causales de falta de pago y vencimiento del contrato, en el artículo 684 bis del código procesal denominado “entrega anticipada del inmueble”. El mismo establece que cuando está notificada la demanda y acreditada la verosimilitud del derecho (el locador prueba ante el juez la veracidad del contrato), el propietario puede desalojar al inquilino antes de que termine el juicio, pero como actor del proceso debe depositar una caución real para garantizar al demandado que si es desalojado ilegítimamente, será indemnizado. “En general el monto de la caución se fija en seis u ocho meses de alquiler”, explica Abatti. Este procedimiento se hace antes del dictado de la sentencia definitiva y es la herramienta con la cual los propietarios pueden acelerar el desalojo de los inquilinos que no cumplen con el contrato. El abogado aclara que procedimientos similares existen en la mayoría de los códigos procesales provinciales.

Para finalizar, Abatti cree que la solución a este tipo de problemas es que se ejecute un proceso de desalojo más abreviado como el que se aplica en los países más desarrollados. “Por ejemplo, en algunos estados de Estados Unidos en los casos de falta de pago, ni siquiera se tramita como juicio de desalojo, sino que concurre el sheriff al lugar del conflicto, solicita el último recibo de pago y si transcurrieron dos o tres meses que el inquilino no pagó el alquiler, se le otorga un plazo de diez días para saldar la deuda. De lo contrario, la policía concurre a la escena y lo desaloja por la fuerza”, finaliza.

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